2023. 3. 20. 21:00ㆍIndustry/Terminology
건설업에서 자주 쓰이는 자금 조달 방법
부동산 개발을 통해 발생하는 현금 흐름을 담보로 대출을 받아 자금을 조달
1. 개념
일반적으로 기업은 기업의 신용과 담보에 기초해 자금을 조달한다. 그러나 부동산 PF의 경우, 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름 (Cash-Flow)을 상환재원으로 자금을 조달한다. 분양자와 계약을 체결한 수분양자로부터 받는 분양 대금 등이 여기서 대표적인 현금 흐름이다. 신용 대신 미래 현금 흐름을 담보로 하는만큼 일반 대출보다 한도가 높은 편이다.
2. 아키텍쳐
금융기관으로부터의 차입이 본사의 현금 흐름 및 신용도에 영향을 주지 않게 하기 위해 시행사는 SPC(Special Purpose Company, 특수목적법인)라는 프로젝트 회사를 설립한다. SPC가 금융기관에게서 대출을 받아 공사에 필요한 돈을 시공사에 공급한다. 바로 이때, 수분양자에게서 받는 분양 대금을 바탕으로 금융기관과 신용보강기관 등이 대출을 해준다.
3. 위험
아무리 부동산PF 대출이 일반적인 신용 대출에 비해 안전하다 여겨지고 그만큼 대출 한도가 높다하지만, 여전히 실물자산 담보에 비해 대손위험, 즉 돈을 갚지 못하게 될 위험이 높다. 예를 들어 2011년 저축은행 부실사태는 저축은행들의 과도한 부동산PF 대출 비중에서 시작됐다. 당시 저축은행은 높은 예금금리를 충당하기 위해 PI, 부동산PF 등 고위험 고수익 투자처를 선호했다. 때문에 그들의 포트폴리오에 부동산PF 대출의 비중이 높아지게 되었고, 시공사업이 잘 안되게 되자 돈을 날리게 되는 사태가 발생했다. 2022년 말 레고랜드 사태 또한 부동산PF의 위험성을 보여준다. 금리가 급격하게 높아지자 만기가 짧은 PF 유동화증권 기피현상이 확산되었고, 때문에 자금을 마련해준 캐피탈 및 저축은행 등의 투자사가 큰 피해를 볼 수 있는 상황이 발생했다.
개인의 인간관계, 기업의 공급망, 건설업계의 자금조달에 이르기까지, 현대 사회는 복잡하게 얽히고 설켜있다. 이러한 복잡계일수록 리스크 관리가 제대로 이뤄지지 못한 상황에서 한 곳에 구멍이 난다면 그 여파가 도미노처럼 밀려올 것이다. 시공사가 더욱 안정적으로 공사 대금을 마련할 수 있는 방안이 과연 없을까하는 질문을 던지며 글을 마무리 한다.
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